Kiinteistön kaupan vastuunrajoitusehdoista jälleen

Noin kuukausi takaperin kuului kummia, kun Vaasan hovioikeus antoi 12.9.2018 ratkaisun koskien kiinteistön kaupan hinnanalennusta. Ratkaisussa oli Edilex-tietopalvelusta lainatun otsakkeen perusteella lyhyesti sanottuna kyse siitä, että

” Hovioikeus katsoi, että ostajat olivat kauppakirjan allekirjoittaessaan ottaneet tietoisen riskin siitä, että iäkkään ja kevytrakenteisen rakennuksen alapohjan ja siihen liittyvien seinärakenteiden korjaustarpeet osoittautuvat ennakoitua suuremmiksi. Vastuunrajoituslausekkeen vaikutusta ei voitu pitää tämän kiinteistönkaupan yhteydessä yllättävänä eikä kohtuuttomana ostajien kannalta. He olivat voineet kaupantekohetkellä arvioida kauppahintaa ottamalla huomioon sen, etteivät myyjät ota lainkaan vastuuta tyydyttävässä kunnossa olleen huvilarakennuksen rakenteiden kunnosta. Vastuunrajoitusehto sitoi näin ollen ostajia, joten heidän esittämänsä hinnanalennusvaatimus oli perusteeton. Kanne oli tällä perusteella kokonaan hylättävä eikä hovioikeuden ollut tarpeen lausua enemmälti siitä, olivatko seinärakenteiden ja alapohjan vauriot olleet olemassa jo kauppaa tehtäessä vai olivatko ne syntyneet vasta kaupan jälkeen talvilämmityksen seurauksena.”                    

Tämähän voi kuulostaa voi maallikon silmään kuulostaa varsin järkeenkäypältä tai, herra nähköön, jopa tylsältä, mutta todellisuus on kaikkea muuta. Nähdäkseni ratkaisu on kiinteistön kaupan vastuunrajoitusehdon kannalta kohtalaisen yllättävä. Allekirjoittanut on itse asiassa aikanaan kirjoittanut yliopistotutkinnon ”päättötyön” eli Pro Gradu -tutkielman tätä aihetta sivuten, eli millä edellytyksellä ja miten maakaaren vastuunrajoitusehdoista voi poiketa jälkikäteisellä sovintosopimuksella. Tuolloin ja käsittääkseni aina nyt käsiteltävään hovioikeuden ratkaisun antamiseen asti vakiintunut kanta niin oikeuskäytännössä kuin -kirjallisuudessakin on ollut, että vastuunrajoituksen kiinteistön kaupassa tulee olla tarkkarajainen ja sitova, jotta se voi tulla osapuolta sitovaksi. Käytännössä tämä on tarkoittanut sitä, että kiinteistön virhettä koskeva myyjän vastuu voidaan rajata vain sellaisella vastuunrajoitusehdolla, joka koskee kyseistä virhettä nimenomaisesti.

Käsiteltävässä ratkaisussa vastuunrajoitusehto oli ollut seuraavanlainen: ”myyjät eivät vastaa iäkkäiden rakennusten kunnostustoimenpiteistä eivätkä mahdollisista piilevistäkään peruskorjaustarpeista. Tiedossa olevien sekä piilovirheiden korjaus- ja muista kustannuksista vastaa ostaja.”

Nyt hovioikeus on kuitenkin päätynyt siirtämään maalitolppia huomattavasti sopimusvapaampaan suuntaan todeten, että ”Kauppakirjaan otetusta vastuunrajoitusehdosta ilmenee yksiselitteisen selvästi, että vastuun rakennusten kunnosta ja niiden vaatimista peruskorjauksista on tarkoitettu siirtyvän kokonaan ostajille. Kauppakirjaan otetulla ehdolla osapuolet ovat näin ollen sulkeneet täysin pois myyjien vastuun rakennusten osalta. Ehdossa on todennut nimenomaisesti, että se koskee myös sitä tilannetta, että rakennuksissa olisi jo todettujen ja kauppakirjassa mainittujen virheiden ja puutteellisuuksien lisäksi piileviä virheitä. Ehto on ollut sanamuodoltaan yksiselitteinen eikä ostajalle sen perusteella ole voinut jäädä epäselväksi, että ehto on kattanut myös ne mahdolliset virheet, joista ei ole kaupantekohetkellä tiedetty. Ehto on kirjoitettu kauppakirjaan myyjien tai kiinteistönvälittäjän aloitteesta, mutta siihen on kirjattu ostajien pyynnöstä myös maininta vesivahingosta, joten ostajatkin ovat voineet vaikuttaa ehtoon ja sen sisältöön.”

Minulla ei oikeastaan ole mitään ratkaisun lopputulosta vastaan, tuo suunta on sinänsä varsin tervetullut. Kyllä kahden täysijärkisen ja täysivaltaisen ihmisen pitäisi pystyä sopimaan kiinteistön kaupasta niin kuin mistä tahansa muustakin asiasta lähtökohtaisesti täsmälleen sellaisilla ehdoilla, jotka näkevät tarpeelliseksi ja etunsa mukaiseksi. Kuten hovioikeus on todennut, vastuunrajoitusehdossa ei sinänsä ole ollut sisällöllisesti mitään epäselvää. Vanhastaan oikeuskäytännössä ja etenkin oikeuskirjallisuudessa on kuitenkin katsottu, ettei tämä riitä, vaan vastuunrajoitusehdon tulee olla tarkkarajainen ja eritelty. Ratkaisu lienee siitä syystä ollut melkoinen yllätys ostajien ja heidän asiamiehensä kannalta. Jälleen hyvä opetus siitä, ettei varmoja juttuja ole olemassakaan, vaan vakiintunutkin oikeuskäytäntö voi muuttua juuri siinä omassa riidassa.

Hauskana yksityiskohtana nyt käsiteltävässä riidassa vastaajat (myyjät) ovat ennen käräjäoikeuskäsittelyä tarjonneet 20.000 euron sovintoa, ja kantajat valmisteluistunnossa 25.000 euron sovintoa. Sopuun ei kuitenkaan ole päästy, vaikka riita on ainakin näennäisesti tuossa vaiheessa ollut 5.000 euroa. Hovioikeus on hylännyt hinnanalennusta koskevan kanteen, ja kantaja joutuu maksamaan vastapuolen oikeudenkäynti- ja selvittelykuluja lähes 40.000 euroa (plus omat, varmasti vähintään samaa luokkaa olevat oikeudenkäyntikulut päälle), sen lisäksi ettei luonnollisesti saa hinnanalennuksena euroakaan. Olisi kenties kannattanut sopia asia sillä myyjän tarjouksella, jos haluaa jälkiviisastella.


OTM Tapio Hokkanen

040 826 8326, tapio.hokkanen@lakihhr.fi