Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus - maksamaton vuokra

Yksityinen vuokranantaja joutuu usein suorittamaan itse punninnan vuokranmaksua laiminlyövän vuokralaisen suhteen - kuinka pitkään eri muodoissa esiintyvää venkulointia pitää lain valossa ja sosiaalisen oikeudenmukaisuuden nimissä sietää? Milloin oikeus on vuokranantajan puolella siinä määrin, että pelin voi puhaltaa poikki purkamalla vuokrasopimuksen?

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 61 §:n mukaan vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokralainen laiminlyö  suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa. Tällaista oikeutta ei kuitenkaan ole, jos purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä kuten vuokran maksun laiminlyömisellä on vähäinen merkitys vuokranantajalle. Asuntoja vuokraavalle yhtiölle tai kunnalle 1-2 kuukauden maksamaton vuokra on usein merkitykseltään vähäisempi kuin yksityishenkilölle, joka vuokraa vain yhtä asuntoa. Oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen ei ole myöskään silloin, kun vuokralainen varoituksen johdosta viivytyksettä täyttää velvollisuutensa tai oikaisu muutoin tapahtuu.

Vuokrasopimuksen purkaminen eroaa sopimuksen irtisanomisesta monessa mielessä. Merkittävimmät erot ovat se, että purkaminen päättää vuokrasopimuksen heti eikä irtisanomisajan kuluttua ja se, että purkamiseen vaaditaan jokin laissa säädetyistä perusteista.

Vuokranmaksun laiminlyönti

Perusteista ensimmäinen on vuokralaisen laiminlyömä vuokra. Useissa vuokrasopimuksen purkamista koskevien tuomioiden perusteluissa todetaan erikseen, että ”vuokranmaksu on vuokralaisen tärkein velvoite”. Purkuoikeutta ei synny kuitenkaan yhden unohduksen tai viivästyksen seurauksena. Vuokralaista ja hänen oikeuttaan kotiin halutaan suojata lievien henkilökohtaisten vaikeuksien yli. Kahden kuukauden vuokran maksamatta jättäminen on ollut oikeuskirjallisuudessa ja -käytännössä hyväksytyn purkuperusteen raja. Raja ei välttämättä ylity, jos toinen vuokrista on maksamatta kokonaan ja toisesta on maksettu puolet. Harkinta suoritetaan yksilöllisesti kussakin tapauksessa. Punnittavaksi tulevat muun muassa maksuvaikeuksien aiheuttajan luonne (sairaus, tapaturma), maksuvaikeuksien arvioitu kesto, vuokra-antajan kyky sietää häiriötä vuokranmaksussa ja muut kohtuullisuutta ja oikeudenmukaisuutta puoltavat tekijät. Huomattava on myös, että vaikka kahden kuukauden maksamaton vuokra on muodostanut eräänlaisen rajan purkuperusteen täyttymiselle, se ei ole ehdoton ja siitä voidaan joustaa painavien syiden vallitessa. Asian ratkaisee loppupelissä tuomioistuin. Selvien rajojen puuttuminen merkitsee erityisesti yksityiselle vuokranantajalle hankalia punnintatilanteita ja päänvaivaa sen suhteen, mitä kaikkea hänen tulee sietää.  

Korkeimman oikeuden ratkaisun 2003:71 perustelujen mukaisesti lähtökohtana tulee olla, että vuokranmaksua koskevien laiminlyöntien on joka tapauksessa täytynyt olla luonteeltaan tilapäisiä, jotta niitä voitaisiin pitää vähäisinä. Näin ollen kolmen kuukauden ajalta maksamatta jääneet vuokrat on jo varsin selkeä ja vahva purkuperuste. Tarvitaan erittäin pätevä vastaperuste, jotta vuokrasopimuksen purkaminen osoittautuisi tällöin laittomaksi.

Vuokralaisen oikeus varoitukseen ja toimintansa korjaamiseen

Vuokralaisen suojaamiseen kuuluu olennaisilta osin hänen oikeutensa saada virheellisen menettelyn seurauksena kirjallinen varoitus ja tämän jälkeen mahdollisuus parantaa tapansa. Varoitus on annettava esimerkiksi häätöä edeltävästi kun häädön syynä on asunnossa vietetty häiritsevä elämä. Maksamattomien vuokrien ja vuokrasopimuksen purkamisen kohdalla varoitus ei aina ole välttämätön. Helsingin hovioikeus on 7.5.2014 antamassaan ratkaisussa todennut, etteivät asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain säännökset edellytä kirjallisen varoituksen antamista ennen vuokrasopimuksen purkamista, jos vuokralainen laiminlyö suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa. Lain mukaan purkamisperusteen täyttymisen raja kulkee siinä, että maksamattomilla vuokrilla on vuokranantajalle vähäisempää suurempi merkitys.

Vuokralainen kohentanut asunnon kuntoa

Vaasan hovioikeuden 20.5.2014 antamassa ratkaisussa todettiin, että vuokrasopimus voitiin purkaa maksamattomien vuokrien vuoksi vaikka vuokralainen oli tehnyt remontteja omalla kustannuksellaan vuokra-asunnossa. Tapauksessa vuokranantaja oli osakeyhtiö ja vuokralainen yksityinen. Vuokrat olivat olleet maksamatta pisimmillään kolmen kuukauden ajalta ja pääsääntöisesti kahden kuukauden ajalta. Hovioikeuden ratkaisua edeltävästi käräjäoikeus oli perusteluissaan lausunut vuokramaksun olevan vuokralaisen tärkein velvollisuus ja että kahden tai kolmen kuukauden laiminlyönti vuokranmaksun suhteen yksinään on riittävä peruste purkamiselle. Tapauksessa katsottiin olennaisimmaksi seikaksi se, että laiminlyönnit olivat jatkuneet koko vuokrasuhteen ajan vaihtelevan suuruisina. Vuokralainen ei ollut tapauksessa maksanut vuokraansa ajallaan ”juuri koskaan”. Vuokralaisen oikeutta kotinsa säilyttämiseen ei tapauksessa suojellut sekään seikka, että hän oli oikeudenkäynnin aikana suorittanut kaikki vuokrarästinsä, sekä osan vastapuolen oikeudenkäyntikuluista.

Vuokran osittainen maksaminen

Toisessa tapauksessa vuokralainen oli pyrkinyt maksamaan vuokransa, mutta harrastanut pitkään eli noin vuoden vuokranmaksussa ”maksan-kun-joudan” -periaatetta maksaen vuokraa välillä osissa, välillä hieman eli noin kuukauden myöhässä. Vastaavalla tavalla Itä-Suomen hovioikeus hyväksyi 14.10.2014 käräjäoikeuden tuomion, jossa vuokranantajan purku oli katsottu lailliseksi. Näin siitä huolimatta, että oikeudenkäynnin aikana kaikki vuokrat tuli maksetuksi ja vaikka erääntyneiden ja maksamatta olevien vuokrien määrä ei ollut ollut kovin suuri.

Lopuksi

Purkamismenettelyssä sen oikeuttavaan perusteeseen on vedottava kohtuullisessa ajassa vanhenemisen uhalla. Vuokranantaja ei kuitenkaan menetä purkuoikeuttaan niin kauan kuin siihen oikeuttava menettely jatkuu.

Vuokranantajan ei siis tarvitse katsella kelvottomasti vuokranmaksustaan suoriutuvia vuokralaisia kovinkaan pitkään. Myös erilaiset rajoja kokeilevat temput, kuten osittainen vuokran maksaminen ja ”maksan-kun-joudan” tyyli, ovat osoittautuneet oikeuskäytännössä vuokralaista nilkkaan ampuviksi. Vuokranantaja on kuitenkin hankalassa paikassa, sillä oikeudesta purkaa vuokrasopimus, joudutaan usein käymään oikeutta. Vuokralainen ei toisinaan lähde asunnosta pelkällä kirjeellä ja joskus vuokran maksun laiminlyönnillekin on oikeudenkäynnin kestävä syy. Se milloin tällainen syy on olemassa, selviää vasta oikeudenkäynnissä tai oikeammin sen päätyttyä.