Asunto-osakkeen omistajan korvausvastuu vuokralaisen tekemästä vahingosta

On yleisesti tunnettu tosiseikka, että vuokralainen voi aiheuttaa itselleen loppuelämän mittaisen velkavankeuden nukahtamalla suihkun lattiakaivon päälle esimerkiksi onnistuneen römpöttely-illan jälkeen. Lakiasiainpalvelu Hokkanen yms ei siis suosittele kenellekään kyseistä aktiviteettia vaan suosittelee varmuuden vuoksi kaikkia ottamaan kotivakuutuksen, jossa on kattava vastuuvakuutus.

Nyt kuitenkin käsitellään saman ”ilmiön” ”toista puolta”. Voisiko vuokranantaja (siis huoneiston omistaja) joutua vastuuseen vuokralaisen aiheuttamista vahingoista suhteessa taloyhtiöön?

Korkeimman oikeuden ratkaisusta 2016:33 on viimein saatu vastaus tähänkin kysymykseen. Ratkaisussa oli otsikonsa mukaisesti kyse siitä, että ”Asunto-osakeyhtiö vaati Raaseporin kaupungilta (kaupunki) ja A:lta vahingonkorvausta yhteensä 62 639,25 euroa omistamalleen rakennukselle aiheutuneesta vahingosta. Kaupunki oli asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja, ja A oli vuokrannut kaupungilta asuinhuoneiston, jonka hallintaan kaupungin omistamat asunto-osakkeet oikeuttivat. Vahinko oli aiheutunut, kun A oli alkoholin vaikutuksen alaisena jäänyt suihkussa makaamaan osittain lattiakaivon päälle suihkun ollessa päällä. Kaupunki ja A vastustivat kannetta.”

Korostetaan vielä alkuun, että vuokralainen A kyllä velvoitettiin kaikissa oikeusasteissa korvausvelvolliseksi aiheuttamastaan vahingosta. Huomionarvoisena seikkana voidaan todeta, että sekä käräjä- että hovioikeus tosin leikkasivat A:n maksettavaksi tulevan korvausmäärän puoleen aiheutuneesta vahingosta. Toinen puolikas jäi siis asunto-osakeyhtiön eli käytännössä huoneiston osakkeenomistajien maksettavaksi. Korkeimman oikeuden ratkaisussa tai tässä artikkelissa ei kuitenkaan ole kyse siitä.

Korkein oikeus myönsi asunto-osakeyhtiölle valitusluvan sen seikan tutkimiseksi, voidaanko myös asunnon omistaja saattaa vastuuseen kyseisestä vahingosta. Korkeimman oikeuden tuomion perusteluista lainattua tekstiä: ”Asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvaatimus on perustunut siihen, että kaupunki oli laiminlyönyt asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:ssä säädetyn kunnossapitovastuunsa, koska huoneiston lattialle oli kertynyt usean senttimetrin syvyydeltä vettä eikä kaupunki ollut osoittanut menetelleensä huolellisesti. Asunto-osakeyhtiö on lisäksi katsonut, että kaupunki vastasi huoneistoa käyttävän vuokralaisen huolimattomuudesta kuin omastaan. Vielä asunto-osakeyhtiö on katsonut, että kaupunki vastasi vahingosta oman huolimattomuutensa perusteella, koska se ei ollut edellyttänyt vuokralaiseltaan kotivakuutusta Kaupunki on katsonut, ettei se ollut vastuussa vahingosta, koska se ei ollut myötävaikuttanut vahingon syntymiseen eikä toiminut huolimattomasti.”.

Käsitellään vaatimuksen perusteet kohta kohdalta. Ensimmäinen, eli se, että asunnon omistaja olisi laiminlyönyt asunto-osakeyhtiölain mukaisen kunnossapitovastuunsa sallimalla huoneiston lattialle kertyä useita senttimetrejä vettä, herättää lukijan huulille velvoiteoikeudellisen hymynkareen. Korkein oikeus on kuitenkin kärsivällisesti todennut, ettei veden kertyminen lattialle ole johtunut osakkeenomistajan kunnossapitovastuun piiriin kuuluvasta huoneiston tai sen laitteiden viasta.

Edelleen todetaan, ettei asunto-osakeyhtiö ole vedonnut mihinkään sellaiseen menettelyyn tai laiminlyöntiin, joka olisi myötävaikuttanut vahingon syntymiseen. Asunnon omistaja ei ole voinut vaikuttaa siihen, että vuokralainen on sammunut lattiakaivon päälle, eikä asunnon omistajan voida edellyttää kyenneen sitä estämään. Näin ollen korvausvastuu ei voi perustua myöskään asunnon omistajan huolenpitovelvollisuuteen tai sen laiminlyöntiin.

Ehkä mielenkiintoisin (tai ylipäänsä ainoa juridisesti edes etäisesti mielenkiintoinen) osio koskee asunto-osakeyhtiön vetoamista siihen, ettei asunnon omistaja ole vaatinut vuokralaiseltaan kotivakuutuksen ottamista. Vastuunjaosta huoneistolle ja rakennukselle aiheutuvista vahingoista asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajan välillä on säädetty asunto-osakeyhtiölaissa ja yhtiöjärjestyksessä. Korkein oikeus totesi, ettei osakkeenomistajalla ole velvollisuutta huolehtia vakuutusturvasta suhteessa asunto-osakeyhtiöön siltä varalta, että asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat osat rakennuksesta vaurioituvat.

Näin ollen kaikki vaatimukset suhteessa asunnon omistajaan hylättiin. Tämä oli jo jutun otsikon perusteella jokseenkin itsestäänselvää, sillä mikä tahansa muu ratkaisu olisi johtanut paitsi suhteellisen käsittämättömään lopputulokseen, myös eittämättä mielenkiintoisiin käytännön sovelluksiin vastaavan ehkäisemiseksi jatkossa. Mitä tästä kaikesta siis jäi käteen? No ei mitään.

KKO 2016:42: Rikoslain sanamuoto vs. lainsäätäjän tarkoitus

Korkein oikeus on kesäkuussa antanut ratkaisun asiassa KKO 2016:42, jossa se arvioi ajoneuvon kuljettamisen rangaistavuutta, kun syytetyn veressä oli ajon jälkeen ollut kannabiksen vaikuttavan aineen aineenvaihduntatuote (karboksitetrahydrokannabinoli), jolla ei ollut vaikutusta ajokykyyn. Korkein oikeus katsoi, että rikoslain säännöstä rattijuopumuksesta on tulkittava siten, että tulkinnassa otetaan huomioon lainsäätäjän tarkoitukseen, säännöksellä tavoiteltuun suojaan ja lopputuloksen ennakoitavuuteen vaikuttavat seikat. Korkein oikeus päätyi hylkäämään syytteen.

Rikoslain sanamuoto

Rikoslain 23 luvun 3 §:n 2 momentin mukaan rattijuopumuksesta tuomitaan muun muassa se, joka kuljettaa moottorikäyttöistä ajoneuvoa käytettyään huumausainetta niin, että hänen veressään on ajon aikana tai sen jälkeen käytetyn huumausaineen vaikuttavaa ainetta tai sen aineenvaihduntatuotetta. Poikkeuksena on tilanne, jossa aine tai aineenvaihduntatuote on peräisin lääkevalmisteesta, jota kuljettajalla on ollut oikeus käyttää.

Lainkohdassa ei siis tehdä eroa sen suhteen, onko käytetyllä huumausaineella esimerkiksi sen laadun, vähäisen käyttömäärän tai ajan kulumisen johdosta vaikutusta kuljettajan ajokykyyn vai ei. Lain sanamuodon mukaan rattijuopumuksen tunnusmerkistö täyttyy silloinkin, kun kuljettajan veressä ei enää ole todettu huumausaineen vaikuttavaa ainetta vaan ainoastaan sen aineenvaihduntatuotetta. Samalla tavalla huumausaineiden nollarajaa liikenteessä merkitsevää säännöstä on myös oikeuskäytännössä vakiintuneesti tulkittu.

Lainvalmisteluaineiston mukaan huumausaineiden nollarajan tarkoituksena on kuitenkin ollut rajata sen soveltamisala vain sellaisiin tapauksiin, joissa huumausaineen käytöllä edes teoreettisesti voisi olla jotain yhteyttä liikenneturvallisuuteen.

Rikoslaki ja lainvalmisteluaineisto ovat siten selvästi ristiriidassa keskenään. Lain sanamuoto on yksiselitteinen ja selkeä eikä laissa edellytetä minkäänlaista huumausaineen vähimmäismäärää tai sitä, että nautitun huumausaineen tulisi vaikuttaa kuljettajan ajokykyä heikentävästi. Yleisestikin rikosoikeudessa tulkinnan lähtökohtana on nimenomaan lain sanamuoto. Tällä perusteella myös hovioikeus päätyi lukemaan teon syytetyn syyksi. Todettakoon kuitenkin, että hovioikeudessa ratkaisusta jouduttiin äänestämään.

Korkeimman oikeuden arviointia

Rikosoikeudellisen laillisuusperiaatteen mukaan lainkäyttäjä ei saa tulkinnassaan syytetyn vahingoksi mennä lain kirjaimen ulkoupuolelle. Tulkinnassa voidaan kuitenkin ottaa huomioon säännöksen tarkoitus ja sillä suojaltavat oikeushyvät, kunhan se tapahtuu syytetyn eduksi.

Korkein oikeus päätyi siihen lopputulokseen, että rattijuopumuksen tunnusmerkistö on lakia säädettäessä kytketty verestä todettuun löydökseen sen käsityksen varassa, että huumausaineella voidaan tällaisen löydöksen perusteella olettaa olleen ainakin teoreettista vaikutusta kuljettajan ajokykyyn

Rattijuopumus- ja huumausainerikosten sääntelyllä on lisäksi eri suojelutavoitteet: Rattijuopumussääntelyllä pyritään edistämään liikenneturvallisuutta, kun taas huumausainesääntelyllä pyritään rajoittamaan huumausaineiden kysyntää. Korkeimman oikeuden mukaan kansanterveydelliset näkökohdat eivät kuitenkaan voi johtaa siihen, että rattijuopumussäännöksen soveltamisalaa ulotettaisiin sellaiseen menettelyyn, joka on täysin merkityksetön liikenneturvallisuuden kannalta.

Lisäksi kannabista käyttäneen olisi muussa tapauksessa vaikeaa arvioida, syyllistyykö hän rattijuopumukseen vai ei ryhtyessään kuljettamaan ajoneuvoa erityisesti silloin, kun käytöstä on kulunut jo pidempi aika.

Mielentilatutkimus ja välttely

Mielisairaiden henkilöiden tekemiä rikoksia on jo antiikin aikana käsitelty eri tavalla oikeusjärjestelmässä kuin syyntakeisten henkilöiden tekemiä rikoksia. Vastuun on jo tuolloin ajateltu sulkeutuvan pois rikoslain edessä, koska henkilöä, joka ei pysty kantamaan vastuuta teostaan, ei ajateltu voitavan rangaista. Eurooppalainen käsitys rikosvastuusta pohjautuu ajatukseen ihmisen vapaasta tahdosta – valintaan tehdä rikos tai olla sitä tekemättä. Rikoslain mukaan rangaistusvastuun edellytyksenä on, että rikosasian vastaaja on täyttänyt 15 vuotta ja on syyntakeinen.

 

Rikoslain 3 luvun 4 §:n 2 mom. mukaan tekijä on syyntakeeton, jos hän ei tekohetkellä kykene mielisairauden, syvän vajaamielisyyden taikka vakavan mielenterveyden tai tajunnan häiriön vuoksi ymmärtämään tekonsa tosiasiallista luonnetta tai oikeudenvastaisuutta taikka hänen kykynsä säädellä käyttäytymistään on sellaisesta syystä ratkaisevasti heikentynyt (syyntakeettomuus).

 

Syyntakeisuus määritetään syytetyn rikoksenteon hetken suhteen. Teon jälkeen tai ennen sitä tapahtuneilla muutoksilla syytetyn mielentilassa on näin vain toissijainen merkitys. Oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 37 §:n mukaan tuomioistuin voi määrätä rikosasian vastaajan mielentilan tutkittavaksi, jos

1)    tuomioistuin on todennut välituomiossaan vastaajan menetelleen syytteessä kuvatulla tavalla ja

2)    mielentilan tutkiminen on perusteltua ja

3)    vastaaja suostuu tutkimukseen tai hän on vangittuna tai häntä syytetään rikoksesta, josta voi seurata ankarampi rangaistus kuin vuosi vankeutta.

 

Tuomioistuin voi syyttäjän taikka rikoksesta epäillyn tai tämän edunvalvojan esityksestä määrätä epäillyn mielentilan tutkittavaksi jo esitutkinnan aikana tai ennen pääkäsittelyä, jos rikoksesta epäilty on tunnustanut syyllistyneensä rangaistavaksi säädettyyn tekoon tai jos mielentilatutkimuksen tarve on muutoin selvä.

 

Toisinaan mielentilatutkimukseen on hanka päästä ja toisinaan sitä myös vältellään. Hankaluuksia tutkimukseen pääsyyn voi esiintyä erityisesti esitutkinnan ollessa käynnissä esimerkiksi sellaisessa tilanteessa, jossa vastaaja kiistää teon tai vain osan siitä, jolloin tuomioistuin ei voi vielä todeta vastaajan menetelleen syytteessä kuvatulla tavalla. Se, että mielentilatutkimuksen tarve olisi lain pykälän mukaan muutoin selvä, edellyttää vahvaa näyttöä selvyydestä.  

 

Mielentilatutkimukseen joutumisen välttelyä voi esiintyä esimerkiksi silloin, jos rikos on vakava, muttei niin vakava, että siitä ei todennäköisesti seuraisi vaikkapa yli kolmen vuoden varsinaista istumisaikaa. Tällöin vekkulijuristi voi laskea päämiehensä kanssa, että tahdosta riippumattoman hoidon kesto Niuvanniemen sairaalassa, Vanhan Vaasan sairaalassa tai muussa oikeuspsykiatrisessa yksikössä voi koitua todennäköisesti pidemmäksi keskimääräisten hoitoaikojen ollessa reilusti yli viiden vuoden. Päämiehen ollessa aidosti hoidon tarpeessa, tällainen menettely ei luonnollisesti ole päämiehen lopullisen edun mukaista. Juristin kannattaisi laskelmissaan huomioida, ettei valtion mielisairaaloissa kuitenkaan pidetä sen pidempään kuin on tarve ja se, että vankila ei ole oikea paikka psyykkisesti sairaalle. Lisäksi usein jää ehkä huomioimatta, että myös vankeustuomion aikana saatetaan päätyä siihen ratkaisuun, ettei vankila ole oikea paikka psyykkisesti sairaalle vangille ja tuomion täytäntöönpano voidaan keskeyttää terveydellisillä syillä. Hoitojakso valtion mielisairaalassa saattaa alkaa vaikkapa vasta tuomion loppumetreillä vangin jo istuttua pari-kolme vuotta, ja kuten aina, hoidon kesto on ennalta määräämätön, toisin kuin tuomion. Saatetaan siis ajautua ojasta allikkoon. 

 

Se, että rikosvastuusta voi vapautua syyntakeettomuuden varjolla mahdollistaa teoriassa tämän mahdollisuuden hyväksikäytön teeskentelyn keinoin. Käytännössä tämä on kuitenkin Suomessa vaikeaa tai lähes mahdotonta. Mielentila tutkitaan psykiatrisessa sairaalassa, oikeuspsykiatrisessa yksikössä, jossa pääsääntöisesti on ympärivuorokauden läsnä terveydenhuoltohenkilökuntaa. Mielisairautta on mahdollista teeskennellä pitkäänkin, mutta usein terve ihminen lipsahtaa käyttäytymään ”normaalisti”, kun kenenkään ei pitänyt nähdä. Psykiatrisissa sairaaloissa tapahtuu ihmeitä, kuten parantumisia vaikeista fyysisistä vammoista, kun kenenkään ei olisi pitänyt nähdä.

 

Usein tilanne on sellainen, että rikoksentekohetkellä vallinnut mielenterveyden häiriö on ehtinyt väistyä tai saatu hoidolla väistymään siinä vaiheessa, kun mielentilaa tutkitaan. Tällöin tutkimuksessa tutkittavana voi olla tavallinen naapurin Matti, joka on hyvinkin voinut rikoksen teon hetkellä painia hengestään paholaista vastaan, kun todellisuudessa on surmannut naapurin lemmikin, naapurin tai läheisensä. Usein mielentilatutkimusta suoritettaessa psykoosin oireita lievittävää lääkitystä vähennetään, jotta saataisiin esille tutkittavan sairaudesta johtuva käyttäytyminen. Kuulostaa hurjalta ja epäeettiseltä, mutta ei se sitä täysin ole. Käytin termiä ”usein” juuri sen takia, että lääkityksen vähentämisessä huomioidaan luonnollisesti tutkittavan vointi ja hänen sekä muiden turvallisuus. 

Hovioikeudelta kannanotto yksityisistä parkkisakkoista ja todistustaakasta

Hokkasen ja Rantasen tukkanuottaset yksityisistä parkkisakoista näyttivät jo pitkään päättyneen. Mikäs kuitenkaan parempi hetki kaivella vanhoja kuin aurinkoinen kesäpäivä.

Turun hovioikeus on siis 9.5.2016 ottanut kantaa yksityisiin parkkisakkoihin ja asianosaisten todistustaakkaan. Tapauksessa oli kyse siitä, että vastaaja oli kiistänyt toimineensa ajoneuvon kuljettajana useampina ajankohtina. Kirjallisilla todisteilla tuli näytetyksi, että ajoneuvo oli ollut pysäköitynä yksityisille parkkialueille. Riidatonta oli, että vastaaja oli ajoneuvon omistaja. Ajoneuvon kuljettajan katsottiin lisäksi tulleen tietoiseksi siitä, että pysäköinti kyseisillä alueilla oli maksullista.

Vastaaja oli reklamoinut saamastaan sakosta sähköpostitse. Parkkifirma oli vastauksessaan pyytänyt vastaajaa ilmoittamaan henkilön, joka ajoneuvoa oli kuljettanut. Tämän jälkeen vastaajalle oli samoilta parkkialueilta annettu useita uusia parkkisakkoja. Vastaaja ei kuitenkaan nimennyt kuljettajaksi ketään muuta henkilöä eikä kertonut ajoneuvon olleen kenenkään muun käytössä. Vastaaja oli oikeudenkäynnissä esittänyt kirjallista todistelua siitä, että hän oli mainittuina ajankohtina estynyt pysäköimästä ajoneuvoa kyseisille parkkialueille. Hovioikeuden mukaan mainittu todistelu ei kuitenkaan näin osoittanut.

Hovioikeus ei pitänyt uskottavana, että ajoneuvon olisi pysäköinyt joku muu kuin vastaaja. Vastaajan katsottiin siten toimineen ajoneuvon kuljettajana. Kun pysäköintialueiden ehdot olivat selkeästi esillä eivätkä ehdot olleet ankaria tai yllättäviä, vastaaja velvoitettiin korvaamaan yksityisoikeudelliset valvontamaksut parkkifirmalle.

Hovioikeus päätyi ratkaisussaan samaan, mistä puhuin jo aikaisemmassa artikkelissani 19.12.2015. Parkkifirma näytti kirjallisilla todisteilla (valokuvat), että ajoneuvo oli ollut parkkialueilla. Vastaaja oli ajoneuvon omistaja. Vastaaja kiisti pysäköineensä ajoneuvon parkkipaikoille. Vastaaja ei esittänyt uskottavia perusteita väitteelleen. Esimerkiksi tapauksessa KKO 2010:23 vastaaja väitti, ettei hän muistanut, kuka hänen ajoneuvoaan oli käyttänyt, mitä väitettä korkein oikeus ei pitänyt uskottavana. Nyt käsiteltävänä olevassa tapauksessa vastaaja jätti tosin kokonaan kertomatta, kuka ajoneuvoa oli ajanut.

Langettavaan tuomioon ei tässäkään tapauksessa vaadittu täyttä näyttöä, vaan riittävä näyttö. Parkkifirma oli näyttänyt, että sopimus oli syntynyt. Kenen sitten pitäisi näyttää ajoneuvon kuski? Hovioikeuden ratkaisun perusteella on pääteltävissä, ettei parkkifirmalla ole velvollisuutta näyttää toteen sellaista seikkaa, jota sen olisi lähes mahdotonta näyttää toteen, mutta vastaajan on puolestaan erittäinkin helppo näyttää toteen. 

Jokainen tapaus on omanlaisensa. Tässäkin tapauksessa valvontamaksuja samalle ajoneuvolle annettiin useita, millä saattaa olla vaikutuksensa uskottavuuden arvioinnissa. Odotellaan vielä tämänkin tapauksen osalta sitä arvovaltaisempaa vahvistusta korkeimmalta oikeudelta. Valituslupaa on pyydettävä viimeistään 8.7.2016.

 

Parodiahorisonttia kurmuutettiin käräjäoikeudessa

Kun tällä(kään) viikolla ei ole mitään järkevää kirjoitettavaa, keskitytään kummastelemaan muiden tekemisiä. Aloitetaan käsitteistä, jotta ei tulisi taaskaan mitään hämminkiä. ”Parodiahorisontti” tarkoittaa vapaasti muotoiltuna rajaa, jonka jälkeen asiat muuttuvat niin järjettömiksi, että ne muuttuvat omiksi parodioikseen ja jonka jälkeen todellisuutta on mahdotonta erottaa parodiasta. Todellisuus siis toisin sanoen muuttuu niin älyttömäksi, että siitä on mahdotonta tehdä parodiaa. Termi on paljon käytetty mutta silti niin käyttökelpoinen. Muun muassa erittäin hauska Pahkasika -hupilehti lopetti parodiahorisontin ylittymisen takia toimintansa vuonna 2000. Päätoimittaja Markku Paretskoin mukaan nykymaailmassa Pahkasian tyyppinen lehti on tarpeeton, koska todellisuus on muuttunut parodiaksi itsestään, eikä sitä siksi voi enää parodisoida. Paretskoin sanoihin on jälleen kerran helppo yhtyä.

Viime viikolla osuvasti aprillipäivän aattona parodiahorisontin pisti vuorostaan säpäleiksi Varsinais-Suomen käräjäoikeus, jossa käsiteltiin mielestäni mediassa aivan liian vähälle huomiolle jäänyttä vakavaa petosrikosta. Iltasanomissa tapaus lanseerattiin ”tomaattioikeudenkäyntinä”. Tapauksessa oli lyhykäisyydessään kyse siitä, että vanhempaa herrasmiestä syytettiin lievästä petoksesta, koska hän oli syyttäjän mukaan tahallaan lyönyt tomaattipussiin väärän hintalapun punnituksen yhteydessä. Asianomistajana olleelle kaupalle aiheutui moisesta menettelystä 1.80 euron suuruinen vahinko. Oikeudenkäynnissä oli siis kyse lähinnä siitä, oliko ulkolaisten tomaattien nappia painettu tahallisesti vai vahingossa. Tomaattien ulkomaisuus ja hintalapun kotimaisuus lienivät riidattomia seikkoja. Hyvä niin, sillä geneettiset tutkimukset tomaattien alkuperästä lienevät kalliita eikä mikään jutussa anna syytä olettaa, että nämä kustannukset olisivat hidastaneet syyttäjää hankkimasta mainittua selvitystä. 

Varsinainen hupi alkaa, kun päästään jutun perusteluihin puolin ja toisin. Vastaaja ”vetosi vahinkoon ja kiireeseen sekä huonoon näköönsä. Hän kertoi juuri tilanneensa uudet silmälasit, koska näki niin heikosti vanhoilla.”

Ja aina paranee: ”Oikeudessa myös arvioitiin kotimaisten ja ulkolaisten tomaattien vaakapainikkeiden läheisyyttä toisiinsa ja peilattiin sitä kautta mahdollista tahallisuutta ja tahattomuutta. Todisteena esitettiin myös piirros, jossa oli merkitty nuolilla sekä syytetyn että todistajan kulkusuunta vihannesosastolla.”

Hattua täytynee nostaa kaikille asiaa oikeudessa käsitelleille sikäli, kun he ovat pystyneet siihen vakavalla naamalla tai huumorintajustaan riippuen ilman ulospäin näkyvästi purkautuvaa ärtymystä.

Käräjäoikeus päätyi lopulta, oletettavasti pitkän harkinnan jälkeen, hylkäämään syytteen. Näin ollen vastaajan toivottavasti hulppeat oikeudenkäyntikulut jäivät valtion vahingoksi. Odotamme mielenkiinnolla, lähteekö syyttäjä hakemaan muutosta hovioikeudesta. Onhan valtion pohjattomassa kassassa kuitenkin varmasti vielä jokunen roponen tuhlattavaksi tähänkin asiaan.

Kuntosalivuorot - häveliäästi kohti tasa-arvoa

Tasa-arvo – häveliäisyys - kuntosali. Se puhuttaa ja johtaa herkästi kipinöiviin keskusteluihin. Viime aikoina myös miehet ovat alkaneet asiassa aktivoitua ja kysyä kysymyksiä, joita aiemmin on sivuutettu.

Yksityiset yrittäjät ovat huomioineet naisten suunnalta kumpuavan kysynnän kuntosaliharjoitteluun ilman miesten läsnäoloa. Asia on käytännössä toteutettu usein siten, että kuntosalin tilasta osa on osoitettu ainoastaan naisten käyttöön. Kuntosalin käytöstä perittävä maksu on kuitenkin poikkeuksetta ollut sama miehille ja naisille, vaikka miesten käytössä oleva tila on huomattavasti naisten käytössä olevaa tilaa pienempi. Miehet saavat siis vähemmän ostamaansa tuotetta maksaen kuitenkin saman hinnan. Voitaisiinko ravintolassa samalla ideologialla miehelle tarjota säännönmukaisesti vähän suurempi pihvi kuin naiselle suuremman kaloritarpeen perusteella – samaan hintaan tietenkin. Ei voitaisi. Ei tietenkään.

Kuntosaliyrittäjät ovat myös perustaneet kuntosaleja, jotka on tarkoitettu vain naisille. Tässä ei ole mitään vikaa – mennään markkinoiden ehdoilla laittamatta toista sukupuolta maksumieheksi.

Naisten toiveet omalle kuntosalivuoroille ovat olleet esillä myös työpaikoilla ja yliopistoissa. Vielä 2011 vuonna Turun yliopiston kuntosalilla oli käytäntönä se, että naisille oli varattu oma erillinen harjoittelu aika, 1,5 tuntia viikossa, jolloin miehet eivät saaneet harjoitella kuntosalilla lainkaan. Vasta vuonna 2012 tämä asiaan saatiin korjaus siten, että yksi tunti viikossa oli varattu naisille ja yksi tunti viikossa miehille. Tässä oli taustalla tasa-arvovaltuutetun yksiselitteinen lausunto asiassa TAS 44/2012. Lausunnossaan tasa-arvovaltuutettu viittasiaiemmin 2008 (310/20008) antamaansa lausuntoon. Lausunnossaan tasa-arvovaltuutettu toteaa, että ”kuntosalitoiminnassa voidaan vedota häveliäisyyssyihin sellaisena oikeutettuna tavoitteena, jonka perusteella esimerkiksi miesten pääsyä kuntosalille voidaan rajoittaa naisten vuoron aikana. Erillisen naistenvuoron järjestämistä voidaan pitää häveliäisyyssyiden huomioon ottamiseen sopivana keinona. Häveliäisyyssyillä voidaan kuitenkin perustella yhtälailla myös erillisten vain miehille varattujen kuntosalivuorojen järjestämistä.”

Eräät työnantajat ovat astuneet samaan miinaan. Ollaan varattu naisille oma salivuoro, mutta miehille ei. Taustalla on aina sama syy häveliäisyys. Tuoreessa ratkaisussaan TAS 52/2015 tasa-arvovaltuutettu toteaa mielestäni oikeutetusti seuraavaa: ” Työelämää koskevasta syrjinnästä on tasa-arvolaissa säädetty muun muassa, että työnantajan menettelyä on pidettävä tasa-arvolaissa kiellettynä syrjintänä, jos työnantaja järjestää työolot siten, että yksi tai useampi työntekijä joutuu muihin verrattuna epäedullisempaan asemaan sukupuolen perusteella. Myös henkilökunnan käytössä olevien liikuntatilojen, suihku-, sauna- ja pukeutumistilojen tarjoamista voidaan pitää tällaisena työoloihin liittyvänä kysymyksenä. Kyse voi olla palkkaan rinnastettavasta rahallista arvoa sisältävästä etuudesta.”

Häveliäisyyssyyt. Taustalla on siis tämä yksittäinen sana. Monesti olen käynyt keskustelun, jossa olen pyrkinyt ymmärtämään sen merkitystä eri tahojen selittämänä. Oikein koskaan ei olla maaliin päästy – lähelle kylläkin. Häveliäisyyssyyt? Kuka sen selvittää? Keksiikö kukaan mitään muuta argumenttia, kuin sen, että miehet vilkuilevat tai katsovat naisia väärällä, sopimattomalla tai loukkaavalla tavalla? Rohkeimmat ja sikamaisimmat saattavat jopa yrittää avata keskustelua. Rohkenen kuitenkin todeta, että juna taitaa kulkea molempiin suuntiin. Sekin on tasa-arvoa. Jos kuntosalivuorot jätetään tasaamatta, merkitsee se sen asian hiljaista hyväksyntää, että mies on stereotyyppisesti naisen häveliäisyyttä loukkaava taho. Mies on lähtökohtaisesti pahis ja syyllinen. Tätä asetelmaa ei mielestäni voida kannattaa.

Tasa-arvoa muissa asioissa

Muistanemme kampaamo- ja parturimaksut? Ei ole montaa vuotta siitä, kun hinnat parturi-kampaamoiden ikkunoissa olivat miehille hieman edullisempia kuin naisille. Tarkkaan katsomalla voi havaita sukupuolen mukaan määräytyviä hintoja näkyvillä vieläkin, vaikka asiaan on puututtu. Naisten hiustenleikkuu oli kalliimpi, koska stereotypian perusteella työtä on enemmän ja siihen kuluu enemmän työntekijän aikaa. Asiaa on pyritty korjaamaan ja tilanne on todettu tasa-arvolain vastaiseksi. Parturikampaamoalalla tilanteeseen on reagoitu siten, että myydään parturipalveluita ja kampaamopalveluita, jolloin hintojen erot eivät enää selity sukupuolella.

Vastaavaa tapahtuu myös muilla aloilla:

Ravintoloiden palveluissa tasa-arvolain vastaista on esimerkiksi se, että vain naisille sallitaan ilmainen sisäänpääsy ravintolaan tai se, että ravintola järjestää vain naisille tarkoitetun happy hourin.

 

Toisaalta ravintolat ovat oppineet myös ratsastamaan kiellolla. Ravintolaan saattaa esimerkiksi päästä ilmaiseksi sisään korkokengissä. Kun otamme yhteyttä, vedotaan siihen, että miehetkin voivat käyttää korkokenkiä.

Laki sallii palveluiden erityishinnoittelun vain toiselle sukupuolelle, kun se tehdään harvoin, kuten äitien- ja isänpäivänä ja naistenpäivänä.

Silloinkin yrittäjän tavoitteleman taloudellisen hyödyn on pysyttävä pienenä.” (http://www.hs.fi/kotimaa/a1415169405495)

Aiemmin sukupuoli oli vaikuttava tekijä myös vakuutuksissa. Miehet ovat alttiimpia tapaturmille ja naiset sairastelulle, mikä merkitsi sitä, että vielä vuoteen 2012 miehen tapaturmavakuutus oli naisen tapaturmavakuutusta kalliimpi ja sairaskuluvakuutus halvempi. Tämähän ei käynyt EU:n tuomioistuimelle, joka katsoi menettelyn syrjiväksi. Kirjoittajana olen ehkä varovaisesti ollut vanhan järjestelmän kannalla juuri tässä asiassa. Nuori mies on suurempi riski ratin takana kuin nuori nainen. Sorrun stereotypiaan, mutta en voi sille mitään – itsekin pidän vauhdista ja ehkä osakseen itsesuojeluvaiston kannustamana hankin aikoinaan ajoneuvon, jolla hädin tuskin pääsee ylinopeutta. Se on ehkä pelastanut henkeni.

Mielestäni on hyvä, että tasa-arvo on saavuttanut pisteen, jossa siitä voidaan keskustella molempien sukupuolten näkökulmasta. Keskustelut ovat silti yhä arkoja ja usein affektoituneita – molemmin puolin. Itsekin saatan joskus hieman maltillisesti lämmetä teemasta keskusteltaessa, muutoin seesteisenä ihmisenä. 

Älä luota oikeusturvavakuutukseen?

Yle uutisoi 17.3.2016 oikeusturvavakuutuksista raflaavalla otsikolla "Oikeusturvavakuutus tuottaa jatkuvasti pettymyksiä - silti lähes kaikki ostavat sen". Taloussanomat uutisoi jo vuonna 2009 samasta asiasta otsikolla "Älä luota oikeusturvavakuutukseen". Hieman objektiivisempaa ja riipaisevan kuivaa informaatiota oikeusturvavakuutuksista löytyy muun muassa Vakuutus- ja rahoitusneuvonnan (FINE) verkkosivuilta. Käydään yhdessä läpi muutamia edellä mainituissa artikkeleissa esitettyjä väitteitä.

"Oikeusturvavakuutuksen varaan ei kannata laskea oikeastaan yhtään mitään"

Ylen artikkelin mukaan oikeusturvavakuutus on komea sana, mutta arkisessa elämässä oikeusturvavakuutuksen varaan ei kannata laskea oikeastaan yhtään mitään. Asia riippuu tietty siitä, mitä vakuutettu vakuutukseltaan odottaa. Oikeusturvavakuutusten vakuutusmäärä on normaalisti 8 500 euroa. Jotkut yhtiöt kuitenkin tarjoavat laajennettua oikeusturvavakuutusta, jossa vakuutusmäärä on yleensä 17 000 euroa. Vakuutuksen omavastuu on normaalisti 15-25 prosentin välillä.

Aiemmin on tosiaan ollut melko tavallista, että vakuutus korvasi riitajutun hävinneelle osapuolelle myös hävinneen maksettavaksi tuomitut vastapuolen laskut. Nykyään häviämisessä vastapuolen kulujen korvaamisen riski on hävinneellä osapuolella itsellään. Myynnissä on kuitenkin myös vakuutusten lisäosia, jotka korvaavat myös vastapuolen oikeudenkäyntikuluja tiettyyn määrään asti. Joka tapauksessa on tärkeää, että lakimies selvittää asiakkaalleen kanteen menestymisen mahdollisuudet. Tämän jälkeen on vielä keskusteltava asiakkaan taloudellisesta kyvystä sietää kuluriskiä.

Jos odotat, että oikeusturvavakuutus kattaa kokonaisuudessaan kaikki oikeudenkäynnistä syntyvät omat ja vastapuolen kulut, tulet pettymään. Jos odotat, että oikeusturvavakuutus vähentää oikeudenkäynnin kuluriskiä, olet ilmeisesti lukenut oikeusturvavakuutuksesi ehdot.

"Oikeusturvavakuutusten pienellä kirjoitetut sopimusehdot kannattaa lukea tarkasti"

Aivan varmasti - kuten nyt yleensäkin sopimusehdot kannattaa lukea tarkasti. Ylipäätään pienellä kirjoitetut sopimusehdot kannattaa lukea tarkasti. Oman kokemukseni mukaan oikeusturvavakuutusten ehdot tosin ovat kirjoitettu melko normaalilla fontilla, vaikka tekstiä saattaakin olla paljon. Vakuutusta ottaessa kannattaa kuitenkin tutustua vakuutuksen sisältöön.

Yksityishenkilöiden oikeusturvavakuutuksista korvattavaksi voivat normaalisti tulla ainoastaan vakuutetun yksityiselämää koskevat asiat. Oikeusturvavakuutus saattaa kuitenkin sisältyä myös autovakuutukseen, ammattiliittojen jäsenistönsä turvaksi ottamaan vakuutukseen, kiinteistövakuutukseen tai yrityksen vakuutuspakettiin. Oikeusturvavakuutuksesta ei yleensä korvata kuluja, jotka ovat syntyneet lakimieskuluista esimerkiksi hallintoviranomaisissa, hallinto-oikeudessa, erikoistuomioistuimissa, ihmisoikeustuomioistuimessa tai EU-tuomioistuimessa. Usein oikeusturvavakuutuksen ulkopuolelle rajataan myös asioita, jotka liittyvät vakuutetun työhön tai ansiotoimintaan, sijoitusasuntoon, lasten huoltoon ja tapaamisoikeuteen, avioeroon ja avioliiton päättymiseen liittyviin varallisuusriitoihin. Myös asiat, joilla on vähäinen merkitys vakuutetulle, on usein rajattu korvauspiirin ulkopuolelle.

Riita-asioissa korvattavuus edellyttää, että riita on syntynyt. Usein ehdoissa määritellään, että riita on syntynyt, kun vaatimus on kiistetty. Rikosasioissa puolestaan vakuutetun ollessa uhrina korvattava vakuutustapahtuma on usein uhrin esittämän vaatimuksen kiistäminen. Mikäli vakuutettu on syytettynä, ei kyse normaalisti ole korvattavasta vakuutustapahtumasta. Lähtökohtana on, että vakuutuksesta korvataan vakuutuksen voimassaoloaikana sattuneita vakuutustapahtumia. Niin sanottu kahden vuoden sääntö on poikkeus tästä. Jos vakuutus on vakuutustapahtuman sattuessa ollut voimassa alle kaksi vuotta, täytyy säännön mukaan myös niiden seikkojen, joihin vaatimus tai syyte perustuu, olla syntynyt vakuutuksen voimassaoloaikana. Ongelmia on syntynyt erityisesti asuntokauppariidoissa. Kaupan tekeminen on yleensä riidan peruste, jolloin kahden vuoden sääntö estää oikeusturvan myöntämisen asuntokauppaa koskevassa riita-asiassa, jos vakuutus ei ole ollut voimassa kauppakirjaa tehtäessä eikä vakuutus ole ollut voimassa kahta vuotta.

"Lakimiesten palkkiot nousevat helposti yli sataan tuhanteen euroon"

Ylen haastatteleman lakimiehen mukaan kotitalouksille myytävät oikeusturvavakuutukset tuottavat asiakkaille usein suuria pettymyksiä ja esimerkiksi asuntokauppariidoissa lakimiesten palkkiot nousevat helposti yli sataan tuhanteen euroon. Edelleen artikkelin mukaan korvauskatto tulee riita-asioissa vastaan usein jo ennen käräjäsaliin astumista ja esimerkiksi hometaloriidan oikeudenkäyntilasku saattaa hovioikeuden jälkeen olla jopa yli 150 000 euroa

Vaikka käräjöinti onkin etupainotteista, ei kuitenkaan voida pitää tavanomaisena, että oikeudenkäynnissä kokonaislasku nousee haastatellun lakimiehen sanojen mukaisesti "helposti 50 000 euron korville" saatika että korvauskatto olisi usein vastassa jo ennen käräjäsaliin astumista. Käräjäoikeudessa lakimiehen kokonaislasku voi toki olla vaikka tuo 50 000 euroa, mutta silloin kyse ei toivottavasti ole tavanomaisesta ja yksinkertaisesta riidasta. Jos näin on jollekin käynyt, niin kannattanee kääntyä muun lakimiehen puoleen.

Tiivistettynä: Lakimiesten palkkiot eivät "helposti" nouse yli sataan tuhanteen euroon.

"Kaikesta huolimatta suomalaiset ostavat kotivakuutuksensa lisäosaksi myös oikeusturvan"

Pitää varmasti paikkansa. Tosin kaikkien vakuutusyhtiöiden osalta oikeusturvaosaa ei voida kotivakuutuksesta poistaa. Artikkelissa kerrotaan myös, että noin 95 prosentilla suomalaisista on kotivakuutus ja harvat ovat jättäneet oikeusturvan vakuutuksesta pois. Oikeusturvavakuutus osana kotivakuutusta maksaa normaalisti noin 20-30 euroa vuodessa. Tällöin kyse on ns. suppeasta perusvakuutuksesta. Kohtuullinen hinnoittelu on varmaankin osasyy siihen, miksi oikeusturvavakuutus on suosittu, vaikka "sen varaan ei kannata laskea oikeastaan yhtään mitään".

Autokaupan juridiikkaa

Tämänviikkoinen artikkeli keskittyy kuvaamaan auton ostamiseen liittyviä oikeudellisia kysymyksiä ja riskejä kuvitteellisen tarinan kautta.

Komea ja miellyttäväkäytöksinen lakimies T päätti vaihtaa hyvin palvelleen BMW-merkkisen henkilöautonsa hieman uudempaan ja ennen kaikkea räyheämpään. Vaikka T ja hänen toimistonsa noudatti laskutuksessa aina kohtuullisuutta ja teki ylipäänsäkin työtään vain ja ainoastaan lujan vakaumuksen ajamina kirkasotsaisina oikeuden puolustajina, sivuun oli ahkeruuden hedelmänä päässyt kertymään sopivasti ylimääräistä, jotta ajoneuvon päivittäminen tuli kyseeseen.

Niinpä T ryhtyi selaamaan autoilmoituksia ja selasikin niitä hyvän tovin. T huomasi pian, että samanlaisia autoja oli tarjolla sekä autoliikkeissä että yksityisten myyminä. Yksityisten myymät autot olivat järjestään hieman halvempia kuin vastaavat liikkeessä olevat yksilöt.

T potki virtuaalisesti yhden jos toisenkin sopivan auton renkaita, ja tiedusteli ”tiukkaa hintaa” niin kuin ammattitermein on tapana. Viimein sopivan tuntuinen yksilö löytyi pienestä autoliikkeestä, joka sijaitsi sopivasti seuraavan päivän käräjäreissun kanssa samassa kaupungissa. Oikeutta (menestyksekkäästi) puolustettuaan tähtijuristimme meni kaupoille ja ostaa pätkäytti helmenvalkoisen amiskiesin eikun tyylikkään edustusauton.

Kotimatkalla Tampereen kohdalla lakimiehemme pysähtyi syömään. Maha täynnä T palasi auton rattiin, mutta sepä ei enää käynnistynytkään. Myöhemmin selvisi, että autossa oli varsin huomattava määrä niin sähkö- kuin muunkinlaisia vikoja, joista ei ollut ollut kaupanteon hetkellä mitään puhetta.

Tässä vaiheessa päästään asian juridiseen puoleen. Kun auton ostaa liikkeestä, ostajaa suojaa kuluttajansuojalaki. Kuluttajansuojalain 5 luvun 12 §:ssä on pitkä virhelauseke, mutta autokaupan osalta olennainen sisältö kiteytyy seuraavaan: Jos tavara ei vastaa sovittua, siinä on virhe. Ostaja ei kuitenkaan saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Kuluttajakaupassa myyjä siis vastaa kaikista virheistä, joista ostajan ei voida olettaa tienneen. Myyjän tietoisuudella virheistä ei ole väliä, vaan myyjä korvaa lähtökohtaisesti myös ns. salaiset virheet. Ostajalla on oikeus vaatia virheen korjaamista tai hinnanalennusta, ääritapauksissa kaupan purkua.

Jos auto taas ostetaan yksityiseltä henkilöltä, sovelletaan kauppalakia. Tällöin virhelausekkeet ovat ostajan kannalta hieman vaikeampia. Useasti käytetyt autot myydään ”siinä kunnossa kuin ne ovat” tai vastaavalla lausekkeella, ja tällöin myyjä vastaa lähtökohtaisesti vain virheistä, joista hän oli tietoinen. Toki jos auto poikkeaa kunnoltaan räikeästi siitä, mitä ostaja olisi kauppahinnan ja muun perusteella voinut olettaa, voi yksityinen myyjäkin joutua korvausvastuuseen ilman tietoisuutta virheistä.

Fiktiivisen esimerkkimme kaltaisessa ääritilanteessa, jossa auto jää tielle samana tai seuraavana päivänä kauppojen tekemisestä, ei yksityisen myyjänkään saattaminen korvausvastuuseen olisi luultavasti tuottanut ongelmia. Mutta jos kauppojen ja ongelmien ilmenemisen välillä olisi kulunut viikkoja tai kuukausia, tilanne olisi ollut paljon vaikeampi. Ostajan tulisi näet lähtökohtaisesti pystyä näyttämään, että myyjä on ollut tietoinen virheestä, jotta korvausvastuu syntyisi.

Tarinan opetus kuuluu siten, että vaikka autoliikkeessä autot usein ovat hieman kalliimpia kuin yksityiseltä ostettaessa, ainakin arvokkaamman ajoneuvon ostaminen liikkeestä on usein perusteltua. Fiktiivinen lakimiehemme on korjannut autoaan kauppojen jälkeen nelinumeroisella summalla maksamatta itse euroakaan, eikä edes harkitsisi auton ostamista yksityiseltä tästä kokemuksesta viisastuneena.

Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus - maksamaton vuokra

Yksityinen vuokranantaja joutuu usein suorittamaan itse punninnan vuokranmaksua laiminlyövän vuokralaisen suhteen - kuinka pitkään eri muodoissa esiintyvää venkulointia pitää lain valossa ja sosiaalisen oikeudenmukaisuuden nimissä sietää? Milloin oikeus on vuokranantajan puolella siinä määrin, että pelin voi puhaltaa poikki purkamalla vuokrasopimuksen?

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 61 §:n mukaan vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokralainen laiminlyö  suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa. Tällaista oikeutta ei kuitenkaan ole, jos purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä kuten vuokran maksun laiminlyömisellä on vähäinen merkitys vuokranantajalle. Asuntoja vuokraavalle yhtiölle tai kunnalle 1-2 kuukauden maksamaton vuokra on usein merkitykseltään vähäisempi kuin yksityishenkilölle, joka vuokraa vain yhtä asuntoa. Oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen ei ole myöskään silloin, kun vuokralainen varoituksen johdosta viivytyksettä täyttää velvollisuutensa tai oikaisu muutoin tapahtuu.

Vuokrasopimuksen purkaminen eroaa sopimuksen irtisanomisesta monessa mielessä. Merkittävimmät erot ovat se, että purkaminen päättää vuokrasopimuksen heti eikä irtisanomisajan kuluttua ja se, että purkamiseen vaaditaan jokin laissa säädetyistä perusteista.

Vuokranmaksun laiminlyönti

Perusteista ensimmäinen on vuokralaisen laiminlyömä vuokra. Useissa vuokrasopimuksen purkamista koskevien tuomioiden perusteluissa todetaan erikseen, että ”vuokranmaksu on vuokralaisen tärkein velvoite”. Purkuoikeutta ei synny kuitenkaan yhden unohduksen tai viivästyksen seurauksena. Vuokralaista ja hänen oikeuttaan kotiin halutaan suojata lievien henkilökohtaisten vaikeuksien yli. Kahden kuukauden vuokran maksamatta jättäminen on ollut oikeuskirjallisuudessa ja -käytännössä hyväksytyn purkuperusteen raja. Raja ei välttämättä ylity, jos toinen vuokrista on maksamatta kokonaan ja toisesta on maksettu puolet. Harkinta suoritetaan yksilöllisesti kussakin tapauksessa. Punnittavaksi tulevat muun muassa maksuvaikeuksien aiheuttajan luonne (sairaus, tapaturma), maksuvaikeuksien arvioitu kesto, vuokra-antajan kyky sietää häiriötä vuokranmaksussa ja muut kohtuullisuutta ja oikeudenmukaisuutta puoltavat tekijät. Huomattava on myös, että vaikka kahden kuukauden maksamaton vuokra on muodostanut eräänlaisen rajan purkuperusteen täyttymiselle, se ei ole ehdoton ja siitä voidaan joustaa painavien syiden vallitessa. Asian ratkaisee loppupelissä tuomioistuin. Selvien rajojen puuttuminen merkitsee erityisesti yksityiselle vuokranantajalle hankalia punnintatilanteita ja päänvaivaa sen suhteen, mitä kaikkea hänen tulee sietää.  

Korkeimman oikeuden ratkaisun 2003:71 perustelujen mukaisesti lähtökohtana tulee olla, että vuokranmaksua koskevien laiminlyöntien on joka tapauksessa täytynyt olla luonteeltaan tilapäisiä, jotta niitä voitaisiin pitää vähäisinä. Näin ollen kolmen kuukauden ajalta maksamatta jääneet vuokrat on jo varsin selkeä ja vahva purkuperuste. Tarvitaan erittäin pätevä vastaperuste, jotta vuokrasopimuksen purkaminen osoittautuisi tällöin laittomaksi.

Vuokralaisen oikeus varoitukseen ja toimintansa korjaamiseen

Vuokralaisen suojaamiseen kuuluu olennaisilta osin hänen oikeutensa saada virheellisen menettelyn seurauksena kirjallinen varoitus ja tämän jälkeen mahdollisuus parantaa tapansa. Varoitus on annettava esimerkiksi häätöä edeltävästi kun häädön syynä on asunnossa vietetty häiritsevä elämä. Maksamattomien vuokrien ja vuokrasopimuksen purkamisen kohdalla varoitus ei aina ole välttämätön. Helsingin hovioikeus on 7.5.2014 antamassaan ratkaisussa todennut, etteivät asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain säännökset edellytä kirjallisen varoituksen antamista ennen vuokrasopimuksen purkamista, jos vuokralainen laiminlyö suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa. Lain mukaan purkamisperusteen täyttymisen raja kulkee siinä, että maksamattomilla vuokrilla on vuokranantajalle vähäisempää suurempi merkitys.

Vuokralainen kohentanut asunnon kuntoa

Vaasan hovioikeuden 20.5.2014 antamassa ratkaisussa todettiin, että vuokrasopimus voitiin purkaa maksamattomien vuokrien vuoksi vaikka vuokralainen oli tehnyt remontteja omalla kustannuksellaan vuokra-asunnossa. Tapauksessa vuokranantaja oli osakeyhtiö ja vuokralainen yksityinen. Vuokrat olivat olleet maksamatta pisimmillään kolmen kuukauden ajalta ja pääsääntöisesti kahden kuukauden ajalta. Hovioikeuden ratkaisua edeltävästi käräjäoikeus oli perusteluissaan lausunut vuokramaksun olevan vuokralaisen tärkein velvollisuus ja että kahden tai kolmen kuukauden laiminlyönti vuokranmaksun suhteen yksinään on riittävä peruste purkamiselle. Tapauksessa katsottiin olennaisimmaksi seikaksi se, että laiminlyönnit olivat jatkuneet koko vuokrasuhteen ajan vaihtelevan suuruisina. Vuokralainen ei ollut tapauksessa maksanut vuokraansa ajallaan ”juuri koskaan”. Vuokralaisen oikeutta kotinsa säilyttämiseen ei tapauksessa suojellut sekään seikka, että hän oli oikeudenkäynnin aikana suorittanut kaikki vuokrarästinsä, sekä osan vastapuolen oikeudenkäyntikuluista.

Vuokran osittainen maksaminen

Toisessa tapauksessa vuokralainen oli pyrkinyt maksamaan vuokransa, mutta harrastanut pitkään eli noin vuoden vuokranmaksussa ”maksan-kun-joudan” -periaatetta maksaen vuokraa välillä osissa, välillä hieman eli noin kuukauden myöhässä. Vastaavalla tavalla Itä-Suomen hovioikeus hyväksyi 14.10.2014 käräjäoikeuden tuomion, jossa vuokranantajan purku oli katsottu lailliseksi. Näin siitä huolimatta, että oikeudenkäynnin aikana kaikki vuokrat tuli maksetuksi ja vaikka erääntyneiden ja maksamatta olevien vuokrien määrä ei ollut ollut kovin suuri.

Lopuksi

Purkamismenettelyssä sen oikeuttavaan perusteeseen on vedottava kohtuullisessa ajassa vanhenemisen uhalla. Vuokranantaja ei kuitenkaan menetä purkuoikeuttaan niin kauan kuin siihen oikeuttava menettely jatkuu.

Vuokranantajan ei siis tarvitse katsella kelvottomasti vuokranmaksustaan suoriutuvia vuokralaisia kovinkaan pitkään. Myös erilaiset rajoja kokeilevat temput, kuten osittainen vuokran maksaminen ja ”maksan-kun-joudan” tyyli, ovat osoittautuneet oikeuskäytännössä vuokralaista nilkkaan ampuviksi. Vuokranantaja on kuitenkin hankalassa paikassa, sillä oikeudesta purkaa vuokrasopimus, joudutaan usein käymään oikeutta. Vuokralainen ei toisinaan lähde asunnosta pelkällä kirjeellä ja joskus vuokran maksun laiminlyönnillekin on oikeudenkäynnin kestävä syy. Se milloin tällainen syy on olemassa, selviää vasta oikeudenkäynnissä tai oikeammin sen päätyttyä.